Op dit moment is de hypotheekrente historisch laag. Een goed moment om uw hypotheeklening te bekijken. Het omzetten van de hypotheekrente kan voordelig zijn maar vaak zijn er kosten mee gemoeid. Een belangrijke vraag is of het, rekening houdend met die kosten, nog steeds voordelig is de hypotheeklening om te zetten. Patrick Peters van Van der Zwaluw & Peters Advies geeft een paar tips.
Waar moet u op letten?
- Overweegt u de lening om te zetten, informeer dan eerst bij de eigen bank. Is de nieuwe rente die u krijgt aangeboden minder gunstig dan kan overstappen naar een andere bank voordeliger zijn. Bedenk dat u dan ook extra kosten moet maken (notaris, adviseur, taxateur etc.).
- U betaalt in veel gevallen aan de bank een boete over de uitstaande hypotheeklening (vaak is 10% boetevrij). Naast de boete rekenen enkele banken omzettingskosten. Stel uw hypotheekrente is 5,00%. De rente staat nog 3 jaar vast. De meeste banken vergelijken uw rente met de rente die past bij het tarief dat hoort bij de resterende renteperiode (3 jaar). Als die rente 2,00% is dan komt de bank jaarlijks 3,00% tekort. Over een periode van 3 jaar is dat 9,00%. Een boete kan dus fors oplopen.
- Binnen welke periode heb ik de kosten terugverdiend? Meestal wordt aangegeven dat indien u de boete binnen de nieuwe rentevaste periode hebt terugverdiend, het voordelig is. Maar als u kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar en de kosten zijn pas na 9 jaar terugverdiend dan is de kans dat tussentijds iets in uw persoonlijke omstandigheden verandert groot. Hier moet dus goed naar worden gekeken.
Een voorbeeld
Eva en Mark hebben een hypotheeklening van € 150.000,-. De hypotheekrente is 5,00% en de rentevaste periode loopt nog 3 jaar. Op dit moment is de hypotheekrente 2,20% bij een rentevaste periode van 10 jaar. Eva en Mark vragen hun bank de boete te berekenen (de bank rekent geen omzettingskosten) indien zij de rente nu willen omzetten.
De bank vergelijkt de rente van 5,00% met de rente die past bij de resterende duur (3 jaar) en die is 2,00%. De bank komt 3 jaar lang 3,00% tekort en dat is 9,00%. De boete wordt berekend (na aftrek van 10% boetevrij) over € 135.000,- en komt op € 12.150,-. Omdat de boete nu ineens wordt betaald verleent de bank een korting waarna de boete uitkomt op € 11.450,-.
De rente is 2,80% lager (rente was 5,00% en wordt 2,20%) en dat zorgt voor een jaarlijkse besparing van bruto € 4.200,-. Als vervolgens de kosten van € 11.450,- worden gedeeld door de jaarlijkse besparing van € 4.200,- dan zijn de kosten na 2,7 jaar terugverdiend. Daarna gaan Eva en Mark echt voordeel halen uit de omzetting voor een periode van ruim 7 jaar.
Als de eigen bank een veel minder gunstige rente aanbiedt in vergelijking met andere banken dan kan overstappen naar een andere bank voordeliger zijn. Uw adviseur kan dat voor u doorrekenen.
Aandachtspunten
- Hebt u een spaar- of bankspaarhypotheek? Dan ontvangt u over het gespaarde bedrag en de nieuwe inleg een rente die (meestal) gelijk is aan de hypotheekrente. Gaat de hypotheekrente fors omlaag dan moet de inleg op de spaarrekening flink omhoog zodat het beoogde eindkapitaal kan worden behaald. Daarom is het omzetten van de spaarhypotheek vaak niet voordelig.
- De boete en overige kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar mits de lening in box 1 valt en de hypotheekrente aftrekbaar is. De boete is aftrekbaar omdat het vooruitbetaalde rente is. Zonder omzetting had u immers (in de toekomst) ook recht op aftrek gehad.
- Uw adviseur kan een goede indicatie geven van een mogelijke boete. Overweegt u de lening definitief om te zetten, vraag dan altijd een exacte berekening van de boete bij uw bank op.
- Het is moeilijk in te schatten wat de hypotheekrente over enkele jaren is. Als de rente (nog) lager is dan had u wellicht beter kunnen wachten met omzetten. Kiest u nu voor een lagere rente dan kiest u ook voor meer zekerheid over een langere periode.
Wilt u meer informatie?
Om te bepalen of het omzetten van uw hypotheeklening gunstig is, moet worden berekend of u er uiteindelijk financieel op vooruit gaat. Daar kan Patrick Peters van Van der Zwaluw & Peters Advies bij behulpzaam zijn. U kunt geheel vrijblijvend een berekening laten maken.
Wilt u informatie over het omzetten van de hypotheeklening of wilt u een geheel nieuwe hypotheeklening voor de aankoop van een huis? Bel of mail op 0487-541262, 06-51824529 of [email protected].
